2025년 2월 18일

2025년 2월 18일 한국 아파트 시장 동향 수도권 과열 vs. 지방 침체, 양극화 심화

서울 및 수도권 매수세 지속, 일부 지역 과열 조짐

2025년 2월 현재, 서울을 중심으로 한 수도권 아파트 시장은 여전히 강세를 보이고 있습니다. 강남을 비롯한 인기 지역에서는 매도 호가가 지속적으로 상승하는 모습이 포착되며, 일부 단지는 단기간에 수억 원씩 가격이 상승하는 등 과열 조짐을 보이고 있습니다.

강남구 대치동, 서초구 반포동, 송파구 잠실 등 이른바 ‘강남 3구’ 지역의 고급 아파트들은 여전히 높은 수요를 자랑합니다. 대표적으로 잠실 엘스 전용 84㎡**의 경우, 지난해 27억~28억 원대에서 거래되던 것이 최근 30억 원을 돌파하며 강세를 보이고 있습니다. 이외에도 대치동 은마아파트 84㎡**는 올해 초 25억 원에 거래되었지만, 최근 호가는 27억 원을 넘어서며 매물 품귀 현상까지 나타나고 있습니다.

특히, 강남권뿐만 아니라 마포·용산·성동구 등 서울 핵심 지역에서도 집값 상승세가 두드러집니다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡**는 지난해 14억 원대였지만, 최근 15억 원 후반대에서 거래가 이루어졌습니다. 용산구 한남동 나인원한남 206㎡ 역시 85억 원대에서 90억 원대로 상승하며 고급 주택 시장의 강세를 이어가고 있습니다.

부동산 전문가들은 이 같은 상승세의 원인으로 △금리 인하 기대감 △서울 주요 지역의 신규 공급 부족 △고소득층 및 자산가들의 주택 수요 지속 등을 꼽습니다. 금융당국이 하반기부터 금리 인하를 단행할 가능성이 커지면서, 대출 부담이 완화될 것이란 기대감이 반영되고 있다는 분석입니다.

지방 아파트 시장 여전히 침체된 분위기 지속

반면, 수도권과 대조적으로 지방 부동산 시장은 여전히 침체 국면을 벗어나지 못하고 있습니다. 국토교통부가 발표한 2024년 12월 전국 주택 매매가격지수에 따르면, 서울이 4.23% 상승한 반면, 지방권은 1.11% 하락했습니다. 특히 세종시(-4.24%), 대구(-2.98%), 제주(-1.83%), 부산(-1.77%) 등에서는 가격 하락세가 두드러집니다.

대구의 경우, 한때 ‘미분양의 무덤’이라 불릴 정도로 시장이 침체되었으며, 미분양 물량이 여전히 7천 가구를 웃돌고 있습니다. **대구 수성구 범어동 힐스테이트 범어 84㎡**는 2022년 10억 원대였지만, 현재 8억 원 초반까지 가격이 내려갔습니다. 부산 해운대구 마린시티 아파트 단지들도 한때 20억 원을 넘던 가격이 17억 원대로 조정되며 침체가 지속되고 있습니다.

이와 같은 지방 시장 침체의 원인으로 △지방 경기 침체 △인구 유출 △미분양 증가 △거래량 감소 등이 지목됩니다. 수도권으로 인구가 집중되면서 지방 부동산 시장의 수요가 감소했고, 이에 따른 미분양 증가로 가격 하락이 이어지는 구조적인 문제를 안고 있습니다.

ⓒ파이낸셜 뉴스, 연합뉴스

전세 시장 수도권 상승세, 지방은 보합세

전세 시장 역시 매매 시장과 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 수도권에서는 전세 가격이 반등하면서 매물 부족 현상까지 나타나고 있는 반면, 지방은 여전히 수요가 적어 전세값이 크게 오르지 않고 있습니다.

서울 강남구 대치동의 인기 단지인 은마아파트 84㎡**의 전세 가격은 2024년 초 10억 원대였지만, 현재 11억 5천만 원까지 상승했습니다. 송파구 잠실 리센츠 84㎡**도 작년 9억 원대에서 현재 10억 5천만 원으로 오르면서 전세 수요가 꾸준히 증가하는 추세입니다.

반면, 대구·부산·광주 등 지방의 전세 시장은 보합세를 유지하고 있습니다. 대구 수성구의 힐스테이트 범어 84㎡ 전세가는 작년 3억 5천만 원이었지만, 올해도 비슷한 수준을 유지하고 있으며, 거래량도 적은 편입니다. 부산 해운대의 경우도 전세 수요가 적어 월세 전환이 빠르게 이루어지고 있습니다.

전문가들은 “서울과 수도권 전세 가격이 상승하는 것은 임대차 3법 시행 이후 갱신 계약 만료 물량 증가와 신규 전세 매물 부족 때문”이라며 “전세 수요가 지속될 가능성이 높아 추가적인 가격 상승이 예상된다”고 분석했습니다.

부동산 시장 전망 양극화 심화 가능성 높아

부동산 전문가들은 수도권과 지방 간의 양극화가 더욱 심화될 가능성이 크다고 전망하고 있습니다. 한국건설산업연구원은 2025년 전국 주택 매매가격이 1.0% 하락하고, 전셋값은 1.0% 상승할 것으로 예상했습니다. 특히, 수도권은 강보합세를 유지하겠지만, 지방은 하락세가 지속될 가능성이 큽니다.

대한건설정책연구원 역시 수도권 주택 매매가격은 1% 상승, 비수도권은 보합세를 보일 것으로 내다봤습니다. 전세 시장은 수도권이 2%, 지방이 1% 상승할 것이라는 분석이 나왔습니다.

이러한 전망을 뒷받침하는 요인으로는 △금리 인하 기대감 △서울 신규 공급 부족 △지방 인구 감소 등이 꼽힙니다. 특히, 한국은행이 연내 금리 인하를 단행할 경우, 수도권 부동산 시장이 더욱 강세를 보일 가능성이 큽니다.

ⓒ조선일보

정부의 대응과 정책 변화 전망

정부는 최근 서울과 수도권의 집값 상승세를 억제하기 위한 다양한 정책을 검토 중입니다. 특히, 한국은행 이창용 총재는 서울 강남 지역의 주택 가격 급등을 우려하며, 강남 지역 대학 입학 정원 제한 등 교육 정책 개편을 제안하기도 했습니다. 이는 강남 지역의 학군 수요를 억제하여 부동산 시장을 안정시키려는 의도로 풀이됩니다.

또한, 국토교통부는 재건축 규제 완화를 통해 수도권 내 신규 주택 공급을 늘리는 방안을 검토 중입니다. 재건축 안전진단 기준을 완화하고, 용적률을 상향 조정하는 등의 조치를 통해 공급을 확대하겠다는 계획입니다. 그러나, 전문가들은 “공급 확대 정책이 실제 시장에 반영되기까지는 최소 3~5년이 걸린다”며 단기적인 가격 상승을 막기엔 역부족일 것으로 보고 있습니다.